Капитальный ремонт многоквартирных домов: будем определяться
Как пояснил Иванов, на сегодня существует три основных документа, которые регулируют новый порядок проведения капитального ремонта. Первый из них - Жилищный кодекс в последней редакции: напомним, в декабре 2012 года 207-м Федеральным законом кодекс был дополнен девятым разделом, раскрывающим четкий механизм организации системы капитального ремонта. Субъектам при этом отдали лишь отдельные регулирующие полномочия по тому, как выстроить и отрегулировать данную систему.
Второй документ – это Закон Республики Хакасия 55 ЗРХ «Об организации и проведении капитального ремонта», которым поделена ответственность внутри субъекта и распределены права, обязанности, уточнены отдельные полномочия органов власти, органов местного самоуправления, жителей, председателей ТСЖ и т.д.
Третьим документом станет Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Республики Хакасия, рассчитанная на 30 лет(с 2014 по 2043 годы). Это документ отвечает, в частности, на вопрос, кто же и каким образом обязан финансировать капитальные ремонты? В соответствии со 154-й статьей Жилищного кодекса, это теперь обязанность собственников жилых и нежилых помещений многоквартирных домов, пояснил Антон Иванов. Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт у граждан возникает на восьмой месяц после публикации региональной программы капитального ремонта (обнародование этого документа намечено на март 2014 года).
Изменения в федеральном законодательстве позволили гражданам определяться со способом формирования фондов на капремонт не два месяца с момента публикации региональной программы, как прежде, а шесть.
Второе принципиальное новшество – это возникновение обязанностей по оплате взносов за капитальный ремонт. Этот срок был увеличен с четырех месяцев до восьми (региональную программу опубликуют в марте, начинаем считать с апреля – через восемь месяцев после апреля, то есть с декабря, у граждан появится вышеназванное обязательство, в январе 2015-го мы получим первые квитанции). Причем уже в первые четыре-шесть месяца граждане должны – это важно! – выбрать способ формирования фонда и его реализовать. Реализацией способа является регистрация в реестре ГЖИ способа формирования фонда.
Каков размер взноса на капитальный ремонт? Постановлением правительства №2 от 10 января 2014 года установлен минимальный размер такого взноса: для домов без лифтов – это 4,80, для домов с лифтами – 5,20 рубля. Подчеркнем, что это минимальный взнос для того, чтобы провести капитальный ремонт в срок, указанный в региональной программе, то есть не позднее значащейся в этом документе даты.
Каковы функции регионального оператора? В Жилищном кодексе субъекту было вменено в обязательство создать некоммерческую организацию в виде фонда по организации и проведению капитального ремонта. В Хакасии такой организацией, или региональным оператором, стал «Фонд капитального ремонта», созданный правительством республики, которое несет полную ответственность за деятельность фонда.
- Наша основная задача, - прокомментировал Иванов, – обеспечить реализацию региональной программы капитального ремонта и провести работы в срок. И все дома, которые пойдут на управление региональным оператором, будут ремонтироваться вовремя. Раньше то, что собирали на капремонт, уходило неизвестно куда, но Фонд капитального ремонта и был создан для того, чтобы деньги шли по назначению.
Каковы способы формирования фонда капитального ремонта? Их два. Первый – это специальный счет, владельцем которого может быть однодомное ТСЖ (или многодомное, но обслуживающее в сумме не более 30 квартир), либо ЖСК, либо региональный оператор.
Что такое спецсчет? Это способ формирования фонда на отдельном целевом счете, открытом в банке, уставной капитал которого превышает 20 миллиардов. Открывая такой счет, граждане смогут копить деньги на капитальный ремонт только своего дома - для реализации капитального ремонта в сроки, указанные в Региональной программе, в случае если в протоколе в качестве суммы обязательного платежа будет стоять «минимальный платеж». ТСЖ или региональный оператор – это просто юрлицо, которое откроет этот счет.
Выбирая на собрании жильуов спецсчет, гражданам нужно не только указать, кто именно его откроет (станет выступать его владельцем), но и перечислить необходимые виды работ, которые должны соответствовать региональной программе и указанным в ней срокам. Тот или иной вид работ можно провести раньше, если платеж будет увеличен с минимального на более высокий. Как это сделать? На основании сметы, зафиксированной опять-таки общим собранием.
Выбирая такой способ, необходимо также определить, кто предоставит жителям квитанцию, кто выполнит начисления, за счет каких средств будет открыт счет, кто будет платить за его дальнейшее ведение. Все эти вопросы нужно обсуждать. Потому что без обсуждения на собрании потом реализовать намеченное сложно.
А самое главное, необходимо решить, кто рассчитает все виды работ по смете, кто будет от лица собственников заключать с подрядчиком акт или договор, кто будет по спецсчету ежемесячно предоставлять в ГЖИ информацию по балансу, кто будет работать с неплательщиками (с ними только в судебном порядке), кто будет принимать работы и нести ответственность за их качество.
Если жители выбирают регионального оператора, подчеркнул Иванов, то оператор и будет начислять квитанции, предоставлять их каждому жителю ежемесячно, контролировать оплату и вести работу с неплательщиками.
- Мы не должны допустить неплательщиков более 10 процентов, - заявил при этом глава Фонда капремонта. - Это будет один из критериев государственной поддержки: ее смогут получать только те дома, у которых недобор не превысит 10 процентов. И мы со своей стороны, как операторы, будем это обеспечивать. У нас для этого есть все ресурсы.
Второй способ – это формирование фонда на счетах регионального оператора. То есть открывается один специальный счет на муниципалитет, учет средств на таком счете идет по собственникам и по домам: фонд практически формируется на дом в пределах муниципалитета. И тогда уже все вышеперечисленные обязательства договором о формировании фонда, который будет заключен с собственниками, автоматически ложатся на регионального оператора.
- Мы осуществляем расчет, предоставление ежемесячных квитанций, обязуемся выдавать смету на утверждение за полгода до года начала проведения капитального ремонта, - пояснил Антон Иванов.
Регоператор проводит открытый конкурс на проведение таких работ, нанимает организацию строительного надзора, следит за результатами капитального ремонта, несет ответственность за качество. В приеме работ вместе с регоператором при этом в обязательном порядке участвует уполномоченное лицо от граждан, определенное протоколом при выборе формирования фонда.
Может ли собственник отслеживать свой накопленный счёт? Каким образом? Если владельцем является регоператор, либо если жители решили аккумулировать деньги на счета регоператора, по запросу любого собственника, или председателя ТСЖ, или муниципалитета, в пятидневный срок оператор предоставляет выписку, причем в разрезе: начислено, собрано, недособрано, поквартирно, по собственникам.
Более того, для домов, которые выберут регионального оператора в качестве способа формирования фонда, на сайте фонда будет доступен баланс каждого дома поквартирно.
Какие еще важные моменты зафиксированы в региональной программе? Последнюю редакцию этого документа мы увидим уже в марте. Согласно всем поправкам, в 2015 году по республике под реализацию программы попадают 244 дома, из них 77 в Саяногорске (в городе и обоих поселках) проходят по отдельным видам работ. Уже в этом году все эти дома осмотрят, по ним составят дефектные ведомости, а со следующего года начнут готовить конкурсные мероприятия, и жилье будет отремонтировано.
Всего в региональной программе зафиксировано семь видов работ: инженерное оборудование (тепло-, газо-, электро- и водоснабжение), ремонт подвала, ремонт крыши, переоборудование ее из невентилируемой в вентилируемую, ремонт фасада, утепление фасада и установка общедомовых приборов учета. Но нередко в документе некоторые виды работ объединены: например, логично, что если ремонтируется инженерное оборудование, то и подвал сразу подвергается ремонту.
Если в качестве способа формирования фонда будет выбран спецсчет, владельцем которого будет ТСЖ, то представителю товарищества необходимо прийти в банк, открыть на основании протокола собрания спецсчет, получить выписку по нему, а затем отправить копию протокола, выписку и реестр регистрации в Госжилинспекцию. ГЖИ заносит в реестр соответствующий дом, и способ формирования фонда считается реализованным.
Если выбирается спецсчет, владельцем которого выступает региональный оператор, протокол с реестром регистрации направляются ему, регоператор открывает спецсчет и предоставляет информацию в ГЖИ.
Если выбран способ формирования фонда на счетах регоператоров, то протокол также отправляется региональному оператору, который отчитывается перед ГЖИ.
Если в указанные сроки собрание не будет проведено и способ не будет выбран, орган местного самоуправления обязан инициировать собрание собственников самостоятельно. Это норма Жилищного кодекса. Если и на этом общем собрании решение не будет принято, орган местного самоуправления волен передать сомневающийся дом в управление регионального оператора, который и будет отвечать за проведение капитального ремонта.
На основании программы все 24 муниципалитета республики уже сейчас работают над подготовкой краткосрочных планов ее реализации.
Что это за план? По тем домам, которые в программе заявлены на ремонт в ближайшие три года, необходимо уточнить перечень работ по капитальному ремонту. Этот уточненный перечень как раз и войдет краткосрочный план, с которым будет предоставляться и государственная поддержка и через который будет реализовываться региональная программа.
Все эти краткосрочные планы примут отдельным постановлением правительства, и работа по ним будет вестись уже по каждому дому индивидуально.
Как правильно провести собрание собственников жилья для выбора способа формирования фонда? При выборе способа формирования фонда важно, чтобы на собрании присутствовало не как обычно – 51 процент, а две трети собственников (!). И необходимо правильно подготовить протокол, все бланки по протоколам размещены на сайте минрегиона, достаточно просто скачать и подставить адрес своего дома. Проводятся консультации и на «горячей линии» Фонда капитального ремонта по номеру 8 (3902) 24-32-50, ежедневно с 9 до 18 часов, в рабочие дни.
- Я считаю, - подчеркнул Антон Иванов, - что при выборе способа формирования фонда первое, что нужно сделать, - это ознакомиться с очередностью проведения капитального ремонта, указанной в программе. Инициатор собрания – это может быть совет многоквартирного дома, председатель ТСЖ, инициативная группа, просто собственник - должен подготовить документы и для себя определить, устраивает ли жителей указанный в программе срок. Если нет – предложить более ранний и провести собрание. Если не получилось организовать очную встречу, то с этой же повесткой ее можно провести и заочно.
Нужно также решить, кто будет уполномоченным лицом по подписанию документов.
Еще один момент. Сообщение, как при очной, так и при заочной форме, должно направляться за 10 дней до проведения собрания. Каким образом? Многие собственники говорят: мы развешивали на подъездах или стендах, но мало кто пришел. Если жильцы когда-нибудь на общем собрании приняли решение, что данные сообщения возможно развешивать на подъездах и стендах, то такой подход может иметь место. В противном случае сообщение должно быть направлено каждому собственнику за 10 дней или почтовым отправлением с уведомлением или лично под роспись.
Это касается собраний и в очной и в заочной форме.
Кто должен это делать? Законодательством не предусмотрен ответ на этот вопрос, это пробел, который еще предстоит заполнить. Но, судя по практике, говорят специалисты ГЖИ, эта обязанность обычно ложится на инициатора собрания.
Кроме того, если собрание в очной форме можно оформить протоколом без решения собственников, то собрание, которое проводится в форме заочного голосования, оформляется протоколом только на основании письменных решений собственников, где должны стоять конкретные вопросы, на которые однозначно можно ответить «да», «нет», «воздержался». После того, как собрание будет проведено, данные протокола направляются в соответствующие органы.
Если у вас остались вопросы или при прочтении новой редакции Региональной программы капитального ремонта вы найдете ошибку, обращайтесь по телефону «горячей линии» Фонда капитального ремонта: 8 (3902) 24-32-50.
- Мы работаем по принципу одного окна, - подчеркнул Антон Иванов, - и не будем вас направлять в ГЖИ или администрацию, мы примем решение самостоятельно и информируем вас.
Кроме того, необходимую информацию по капитальному ремонту, Региональной программе, тарифы на год, а также бланки протоколов и заявлений можно найти на сайте минрегиона Хакасии: http://minregion19.ru/kapitalnyij-remont-mkd.html
Комментариев нет
Отправить комментарий